На Пхукете спрос на виллы стабилен в сегменте от 5 до 10 тыс. батов в сутки - именно он обеспечивает высокую загрузку в низкий сезон с марта по декабрь.
Покупка виллы дороже 25 млн. батов никогда не окупится: арендаторы не готовы платить высокую цену вне высокого сезона, а собственник не готов снижать цену за свой дорогой объект. Также дорогие объекты требуют большего ухода и несут повышенные текущие расходы.

Рациональный подход — это ориентир на массовый спрос, а не на элитность. Задача инвестора снизить риски и ускорить возврат инвестиций.

При среднегодовом чеке в 10600 батов я имею окупаемость в 6,5 лет.

Первым и самым важным фактором при выборе виллы является расположение. Район Бангтао — безусловный лидер среди туристических направлений Пхукета. Здесь сконцентрирована премиальная аренда - это обусловлено развитой инфраструктурой, множеством кафе, ресторанов, супермаркетов и круглогодичным шикарным пляжем протяженностью 8 км. Это район, в котором предпочитают останавливаться русскоязычные, европейские и американские сем

Арендаторы чаще выбирают одноэтажные виллы. Это связано с безопасностью и удобством: на отдых приезжают семьи с маленькими детьми или пожилыми родителями, и лестницы становятся источником дискомфорта или даже риска.

Оптимально, чтобы вилла находилась в пределах не более 15 минут езды до пляжа. Идеальная ситуация — пешая доступность до моря, однако такие объекты стоят существенно дороже, что негативно сказывается на сроках окупаемос

Вилла должна быть привлекательной на фотографиях — это основной инструмент маркетинга. Оптимальный выбор — тропический стиль: светлые цвета, много дерева, натуральные материалы, простор и отсутствие избыточного декора. Каменные отделки, тяжёлые ткани и сложный интерьер плохо воспринимаются в арен

Наиболее востребованные варианты — это виллы с 3 или 4 спальнями. Именно на такой формат поступает наибольшее количество запросов. Меньше — невыгодно с точки зрения дохода, больше — теряется универсальность и растёт стоимость обслуживания.

Тайский бат показывает высокую стабильность по отношению к доллару США. По официальным данным курс тайского бата к доллару вырос на 4.73% за 2024 г.

За 10 лет тайский бат колебался всего на ~15%, в то время как рубль обесценился более чем в 2 раза, турецкая лира — почти в 10 раз. Бат — одна из самых устойчивых валют Азии.

Средний курс тайского бата к доллару США за 10 лет: 2014 год — 32.48 THB , 2015 год — 33.70 THB , 2016 год — 35.30 THB , 2017 год — 33.90 THB , 2018 год — 32.30 THB , 2019 год — 31.05 THB , 2020 год — 31.30 THB , 2021 год — 32.90 THB , 2022 год — 35.00 THB , 2023 год — 34.50 THB , 2024 год — 35.80 THB

Таким образом в 2024 году мой доход в долларах США вырос еще на 5% за счет улучшения курса.

Таиланд на протяжении последних 10 лет демонстрирует устойчиво низкую инфляцию. Средний уровень инфляции за период с 2014 по 2023 год составил всего ~1,3% в год.

• 2014–2019: стабильная инфляция в пределах 0.2% – 1.1%
• 2020: даже дефляция — -0.85%
• 2021–2023: временный рост до 5.5% (на фоне глобального кризиса), затем возвращение к 2.3% в 2023

Для сравнения в среднем по миру — 6–7%, а в странах СНГ — двузначные показатели

За последние 10 лет турпоток на Пхукете вырос с 11,4 млн в 2014 г. до ожидаемых 17,2 млн в 2024 г. (+51 %), при этом к 2024 году остров почти восстановил допандемические показатели 2019 г. (18,1 млн) после резкого спада до 1,8 млн в 2021 году. Такая динамика отражает как устойчивость, так и огромный потенциал рынка недвижимости на Пхукете.

• 2014: 11.40 млн
• 2019 (пик допандемии): 18.12 млн (+59%)
• 2024: 17.22 млн (+51% относительно 2014)

По сравнению с прошлым годом цены на аренду в районе пляжа Бангтао выросли на 20%. С большой долей вероятности эта тенденция продолжится в 2025 и последующих годах.

Дополнительно растёт и стоимость покупки недвижимости: в популярных районах Пхукета объекты подорожали на 15–30% за последние два года. Повышенный спрос со стороны иностранных инвесторов и ограниченное количество новых проектов только усиливают рост цен. Вложения в недвижимость на Пхукете уже сегодня показывают высокую доходность и потенциал для дальнейшего роста.

Таиланд традиционно демонстрирует один из самых низких уровней безработицы в мире — менее 1% в последние годы.

Пхукет, как один из главных туристических центров страны, обеспечивает высокую занятость за счёт активного сектора услуг, строительства и туризма. Даже в периоды кризиса, экономика острова быстро восстанавливается благодаря стабильному потоку туристов и инвестициям в инфраструктуру.

Это создаёт благоприятную среду для бизнеса и надёжную основу для арендаторов, партнёров и покупателей недвижимости.

Строительство виллы займет 16 месяцев с момента внесения первого платежа. Таким образом, при подписании договора сейчас, вы получите свою виллу в сентябре 2026 года. А это значит, что успеете подготовится и начать сдавать ее на высокий сезон 26-27 годов.

Оплата будет разбита на 6 платежей разделенных по мере строительства:

• 2% при подписании соглашения о бронировании;
• 28% при подписании основного соглашения (в течение одного месяца после бронирования);
• 20% после завершении строительства виллы (включая плоскую крышу)
(занимает 9-10 недель);
• 20% при завершении двускатной крыши (плюс 7-8 недель);
• 20% при завершении строительства виллы (плюс за 8-9 недель);
• 10% при завершении внутренней отделки и передаче права собственности (плюс 8-9 недель);

Покупка виллы стоимостью более 25 миллионов батов может быть нецелесообразной с точки зрения возврата инвестиций. Даже если такие объекты располагаются в пешей доступности от моря, их высокая стоимость значительно увеличивает срок окупаемости.

Средняя арендная ставка, которую готовы платить туристы на Пхукете, имеет верхнюю границу — за исключением "высокого сезона" (декабрь, январь и февраль) в оставшиеся 9 месяцев большинство клиентов ориентированы на виллы стоимостью от 5 до 10 тысяч батов в сутки и не готовы платить выше. Именно в этом сегменте наблюдается наибольший спрос, а значит — наибольшая вероятность высокой загрузки.

Инвестировать в виллу стоимостью более 25 миллионов батов — значит заведомо выходить за рамки массового спроса. Помимо высокой цены покупки, такие объекты, как правило, требуют более дорогого обслуживания — будь то стоимость мебели, сада, технического обслуживания бассейна или ремонта интерьеров. Это увеличивает не только стартовые инвестиции, но и текущие расходы, снижая чистую прибыль.

Я подошёл к выбору рационально и сделал ставку на виллу с оптимальным сочетанием характеристик: удачная локация, функциональная планировка, визуально привлекательный стиль, соответствующий ожиданиям туристов, и разумная цена покупки. Моя инвестиция в виллу в размере 21 миллион батов уже на практике доказала свою эффективность. По итогам 2024 года объект сгенерировал доход в 3,22 миллиона батов, что составило 15,36% годовых.

Именно такие объекты обеспечивают уверенную и устойчивую окупаемость без необходимости завышать стоимость аренды или рисковать в узком элитном сегменте.

Опыт показывает: выигрышная стратегия — это не дороговизна и элитность, а попадание в зону устойчивого рыночного спроса. Именно это позволяет обеспечить не только стабильную загрузку, но и быструю окупаемость, минимизируя инвестиционные риски.

Укрепление курса рубля открывает отличную возможность для инвестиций в валютных активах. Именно сейчас можно выгодно конвертировать средства и вложиться в недвижимость на привлекательных условиях, зафиксировав комфортный вход в проект.

Основываясь на многолетнем опыте покупки, продажи и эксплуатации недвижимости в Таиланде, я предоставляю комплексное юридическое сопровождение на всех этапах — от выбора оптимальной модели владения (Freehold или Leasehold) до заключения договоров с арендаторами.

Совместно с супругой мы ведём бухгалтерию наших юридических лиц, поэтому готовы взять на себя весь спектр задач:
— анализ и корректировка договоров с застройщиком;
— организация юридически грамотной схемы владения;
— сопровождение регистрации прав;
— подготовка договоров аренды;
— контроль за исполнением условий сделок;
— регулярная отчётность и консультирование по вопросам налогообложения.

Вся эта работа строится на реальном опыте, что позволяет нам эффективно защищать интересы собственников и обеспечить прозрачность и стабильность в управлении недвижимостью.

Я помогу вам внести необходимые изменения, чтобы вилла была максимально приспособлена для сдачи в краткосрочную аренду и имела высокую привлекательность на площадках для аренды недвижимости. За год эксплуатации виллы Trichada я подготовил целый список требований, которые необходимо выполнять - начиная с выбора участка, внесения изменений на всех этапах строительства и заканчивая выбором мебели и других предметов. Без этих знаний будет сложно получить результат, которого добился я.

Для того, чтобы вилла из обычного дома стала инвестицией, надо чтобы она приносила стабильный и высокий доход. В противном случае это просто стены, в которых можно жить, или пассив, сохраняющий капитал. Но это не инвестиции.

За год работы со своими объектами я получил практический опыт управления арендой вилл. Основываясь на этом опыте, я пришел к выводу, что выбор недвижимости, процесс покупки (включая доработки на этапе строительства) и управление объектом должны осуществляться одним лицом, а именно тем, кто будет управлять арендой этой недвижимости и зарабатывать деньги для собственника.

Потому что только тот, кому предстоит нести ответственность перед собственником за доход с объекта, будет взвешивать все детали выбора и покупки, дополнительные расходы, а также требовательно относиться к застройщику, в том числе в постпродажный гарантийный период.

Мой опыт вложения личного капитала является уникальным и я точно знаю, что готов взять на себя ответственность управления еще несколькими объектами. Я сделал работу своей управляющей компании максимально прозрачной.

Значительной выгодой в работе со мной является то, что я направляю денежные средства от аренды объекта напрямую на счета собственника, который в свою очередь убедившись в верности расчетов, выплачивает мне комиссию и средства на закупку расходников. Такая схема работы позволяет собственнику иметь больше контроля и меньше стресса от несогласованных расходов.

Другие управляющие компании на Пхукете берут 30-40% за управление и плюс требуют 10-20% с расходов на виллу. Это когда покупается что-то на виллу (мебель, расходники и т.д.), а управляющая берет комиссию с суммы этих расходов. В том числе, дополнительная оплата потребуется и когда надо что- то отремонтировать. Например, они приглашают сантехника, он выставляет счет на 1000 батов, а вы должны оплатить еще 20% сверху за то, что они организовали и проконтролировали ремонт. Такой заработок мотивирует управляющие компании увеличивать расходы и количество визитов ремонтников.

В зависимости от формы владения недвижимостью — будь то Freehold или Leasehold — я помогу выстроить грамотную финансовую схему, рассчитанную на эффективность и безопасность ваших вложений.

При покупке объектов и в процессе их управления я использовал разные модели владения и налогообложения, поэтому обладаю практическим опытом, который позволяет находить решения под каждую конкретную ситуацию.

На протяжении многих лет я инвестировал в недвижимость в России, Китае, США и Таиланде, и мой опыт в организации финансовых расчётов и управлении недвижимостью может послужить и вам.

Неважно, где вы находитесь — я помогу организовать удобную и безопасную схему получения доходов от аренды, будь то перевод на банковские счета или передача наличными. Начиная от поступления денег с площадок бронирования и заканчивая фактическим получением дохода собственником — каждый шаг организации этого процесса я беру на себя и выстраиваю его так, чтобы всё происходило чётко, прозрачно и своевременно.

Я лично выстроил все эти процессы на собственных объектах и знаю, как обеспечить стабильность выплат, прозрачность расчётов и минимальные издержки. Помогу подобрать оптимальную форму отчётности и при необходимости — подключить бухгалтера или юриста для сопровождения.