МЕНЯ ЗОВУТ ДЕНИС ПЭН. Я ЧАСТНЫЙ ИНВЕСТОР В НЕДВИЖИМОСТЬ
У меня есть недвижимость в США (Техас, город Остин), Москве, Таиланде и, до недавнего времени, была недвижимость в Китае. Я могу на своем личном опыте и кошельке сравнить прибыльность инвестиций в недвижимость разных стран.
В Таиланде у меня три виллы. Две я сдаю в краткосрочную аренду и в одной живу сам. На примере одной из моих вилл готов показать финансовые результаты от моих инвестиций и сравнить их по доходу с моими объектами в других странах.
В Таиланде у меня три виллы. Две я сдаю в краткосрочную аренду и в одной живу сам. На примере одной из моих вилл готов показать финансовые результаты от моих инвестиций и сравнить их по доходу с моими объектами в других странах.
ВЫБОР ВИЛЛЫ
Покупка инвестиционной виллы на Пхукете — это в первую очередь стратегическое решение, а не эмоциональная покупка. Многие совершают ошибку, выбирая объект, исходя из личных предпочтений и вкусов. Однако главное — это ориентироваться на потребности рынка краткосрочной аренды.
ЦЕНА
На Пхукете спрос на виллы стабилен в сегменте от 5 до 10 тыс. батов в сутки - именно он обеспечивает высокую загрузку в низкий сезон с марта по декабрь.
Покупка виллы дороже 25 млн. батов никогда не окупится: арендаторы не готовы платить высокую цену вне высокого сезона, а собственник не готов снижать цену за свой дорогой объект. Также дорогие объекты требуют большего ухода и несут повышенные текущие расходы.
Рациональный подход — это ориентир на массовый спрос, а не на элитность. Задача инвестора снизить риски и ускорить возврат инвестиций.
При среднегодовом чеке в 10600 батов я имею окупаемость в 6,5 лет.
На Пхукете спрос на виллы стабилен в сегменте от 5 до 10 тыс. батов в сутки - именно он обеспечивает высокую загрузку в низкий сезон с марта по декабрь.
Покупка виллы дороже 25 млн. батов никогда не окупится: арендаторы не готовы платить высокую цену вне высокого сезона, а собственник не готов снижать цену за свой дорогой объект. Также дорогие объекты требуют большего ухода и несут повышенные текущие расходы.
Рациональный подход — это ориентир на массовый спрос, а не на элитность. Задача инвестора снизить риски и ускорить возврат инвестиций.
При среднегодовом чеке в 10600 батов я имею окупаемость в 6,5 лет.
ЛОКАЦИЯ
Первым и самым важным фактором при выборе виллы является расположение. Район Бангтао — безусловный лидер среди туристических направлений Пхукета. Здесь сконцентрирована премиальная аренда - это обусловлено развитой инфраструктурой, множеством кафе, ресторанов, супермаркетов и круглогодичным шикарным пляжем протяженностью 8 км. Это район, в котором предпочитают останавливаться русскоязычные, европейские и американские семьи.
Первым и самым важным фактором при выборе виллы является расположение. Район Бангтао — безусловный лидер среди туристических направлений Пхукета. Здесь сконцентрирована премиальная аренда - это обусловлено развитой инфраструктурой, множеством кафе, ресторанов, супермаркетов и круглогодичным шикарным пляжем протяженностью 8 км. Это район, в котором предпочитают останавливаться русскоязычные, европейские и американские семьи.
ЭТАЖНОСТЬ ВИЛЛЫ
Арендаторы чаще выбирают одноэтажные виллы. Это связано с безопасностью и удобством: на отдых приезжают семьи с маленькими детьми или пожилыми родителями, и лестницы становятся источником дискомфорта или даже риска.
Арендаторы чаще выбирают одноэтажные виллы. Это связано с безопасностью и удобством: на отдых приезжают семьи с маленькими детьми или пожилыми родителями, и лестницы становятся источником дискомфорта или даже риска.
УДАЛЁННОСТЬ ОТ МОРЯ
Оптимально, чтобы вилла находилась в пределах не более 15 минут езды до пляжа. Идеальная ситуация — пешая доступность до моря, однако такие объекты стоят существенно дороже, что негативно сказывается на сроках окупаемости.
Оптимально, чтобы вилла находилась в пределах не более 15 минут езды до пляжа. Идеальная ситуация — пешая доступность до моря, однако такие объекты стоят существенно дороже, что негативно сказывается на сроках окупаемости.
ВНЕШНИЙ ВИД И СТИЛЬ
Вилла должна быть привлекательной на фотографиях — это основной инструмент маркетинга. Оптимальный выбор — тропический стиль: светлые цвета, много дерева, натуральные материалы, простор и отсутствие избыточного декора. Каменные отделки, тяжёлые ткани и сложный интерьер плохо воспринимаются в аренде.
Вилла должна быть привлекательной на фотографиях — это основной инструмент маркетинга. Оптимальный выбор — тропический стиль: светлые цвета, много дерева, натуральные материалы, простор и отсутствие избыточного декора. Каменные отделки, тяжёлые ткани и сложный интерьер плохо воспринимаются в аренде.
ПЛАНИРОВКА И КОЛИЧЕСТВО СПАЛЕН
Наиболее востребованные варианты — это виллы с 3 или 4 спальнями. Именно на такой формат поступает наибольшее количество запросов. Меньше — невыгодно с точки зрения дохода, больше — теряется универсальность и растёт стоимость обслуживания.
Наиболее востребованные варианты — это виллы с 3 или 4 спальнями. Именно на такой формат поступает наибольшее количество запросов. Меньше — невыгодно с точки зрения дохода, больше — теряется универсальность и растёт стоимость обслуживания.
Таким образом, идеальная инвестиционная вилла для аренды — это одноэтажный дом в районе Бангтао с 3−4 спальнями, оформленный в тропическом стиле, расположенный не далее 15 минут от моря, и находящийся в ценовом диапазоне до 20−25 млн. батов.
ВИЛЛА, КОТОРАЯ ПРИНЕСЛА МНЕ 3,3 МЛН. БАТОВ В 2024
Вилла Trichada была построена в январе 2024 года. 1 марта 2024 года в неё заселились первые гости. В своем расчете я использую информацию ровно за один календарный год. То есть до 1 марта 2025 года. Таким образом, мой кейс является реальным результатом моих инвестиций в виллу Trichada на Пхукете, а не просто теорией, которую рассказывают агенты, девелоперы и управляющие компании.
Всего вилла обошлась мне в 21 млн. батов
- Стоимость покупки 19 млн. батов
- Изменения планировки на этапе строительства 1,2 млн. батов
- Мебель, техника, аксессуары 0,8 млн. батов
- 3,3 млн. батов это 15,71% годовых или полная окупаемость за 6 лет
ПОДРОБНЕЕ ОБ ИЗМЕНЕНИЯХ ПОД КРАТКОСРОЧНУЮ АРЕНДУ
Я сделал значительные изменения на вилле на этапе её строительства, что стало выгодно отличать ее от других вилл в поселке
Дополнительно появилась четвертая спальня, увеличились площади на кухне, в мастер спальне, ванной комнате и, самое главное, была увеличена терраса перед бассейном.
Из-за увеличения количества спален, увеличилось количество гостей, которое я могу принять - а значит, стоимость проживания одного человека уменьшилась, что делает мою виллу более выгодным предложением в глазах потенциальных арендаторов.
Также были внесены невидимые изменения, которые необходимы для нас, как для управляющей компании. Они сделаны для того, чтобы можно было быстро и без лишних затрат провести ремонт и уборку, а также эксплуатацию.
Из-за увеличения количества спален, увеличилось количество гостей, которое я могу принять - а значит, стоимость проживания одного человека уменьшилась, что делает мою виллу более выгодным предложением в глазах потенциальных арендаторов.
Также были внесены невидимые изменения, которые необходимы для нас, как для управляющей компании. Они сделаны для того, чтобы можно было быстро и без лишних затрат провести ремонт и уборку, а также эксплуатацию.
ФИНАНСОВЫЙ РЕЗУЛЬТАТ ОТ АРЕНДЫ.
ПЛАН/ФАКТ
ПЛАН/ФАКТ
До начала сдачи виллы в аренду я провел анализ рынка, в частности анализ ценообразования и сформировал ценовое предложение, основанное на локации, сезонности, предложениях конкурентов и моих ресурсах по обслуживанию.
Ценовое предложение было изначально рассчитано на работу как на площадках (Airbnb, Booking, Agoda и пр.) так и через агентов. Оно было сбалансировано таким образом, чтобы каналы продаж не противоречили работе друг друга, а цена для конечного клиента была единой. При этом у агентов всегда есть понятный прайс с горизонтом бронирования до 2 лет. Что делает работу агентов спокойной и комфортной.
Ценовое предложение было изначально рассчитано на работу как на площадках (Airbnb, Booking, Agoda и пр.) так и через агентов. Оно было сбалансировано таким образом, чтобы каналы продаж не противоречили работе друг друга, а цена для конечного клиента была единой. При этом у агентов всегда есть понятный прайс с горизонтом бронирования до 2 лет. Что делает работу агентов спокойной и комфортной.
Мое ценовое предложение в 2024 г.
При 100% загрузке данная вилла могла принести 3 625 000 батов. Конечно же, добиться 100% загрузки при краткосрочной аренде практически невозможно. Согласно статистике, нормой загрузки для краткосрочной аренды на Пхукете считается загрузка в 78% (официальная статистика за 2023 г.). Я смог получить 89% загрузки в первый год работы. Это впечатляющий результат, ведь я практически не делал скидок, добившись запланированного в бюджете моего проекта дохода.
Мною была проведена скрупулезная работа по продвижению и анализу инструментов продвижения (акции на площадках, реклама в Facebook, Telegram, Instagram, Avito; корректировка минимального кол-ва ночей и другой ежедневный труд). По итогам этой работы я смог сдать по указанным ценам 326 ночей из 365 на общую сумму 3 303 017 батов (из них 570 000 батов от повторных клиентов, а ведь я работаю только один год).
Всего на данную виллу было принято 34 группы гостей из России, Китая, США, Саудовской Аравии , Сингапура и др. стран.
Мною была проведена скрупулезная работа по продвижению и анализу инструментов продвижения (акции на площадках, реклама в Facebook, Telegram, Instagram, Avito; корректировка минимального кол-ва ночей и другой ежедневный труд). По итогам этой работы я смог сдать по указанным ценам 326 ночей из 365 на общую сумму 3 303 017 батов (из них 570 000 батов от повторных клиентов, а ведь я работаю только один год).
Всего на данную виллу было принято 34 группы гостей из России, Китая, США, Саудовской Аравии , Сингапура и др. стран.
Мой доход с 01.03.24 по 01.03.25
Моя инвестиция в размере 21 млн. батов принесла мне 3,22 млн. батов за 2024 год, это 15,36% годовых или окупаемость всего за 6,5 лет
Денис Пэн
Частный инвестор в недвижимость
КАПИТАЛИЗАЦИЯ И РОСТ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ В ТАЙЛАНДЕ
Кроме этого стоимость самой виллы на рынке, то есть ее капитализация, также значительно выросла. Сейчас в нашем поселке обычную трехспальную виллу предлагают за 28 млн. батов. То есть за год цена даже стандартнойвиллы выросла на 7 млн., это 30% капитализация. У меня увеличенная доработанная под краткосрочную аренду вилла. Она выросла в цене еще больше.
15% на аренде + 30% капитализация = 45% годовых
Конечно, в дальнейшем рост стоимости виллы не будет 30% каждый год. В Таиланде такой рост стоимости приходится на первый после строительства год, если изначально вы покупаете объект на этапе строительства. В дальнейшем минимальный прирост стоимости недвижимости в районе Бангтао находится на уровне не менее 5% в год. Прибавим 15% на аренде и получим 20% годовых.
Первый год: 15%+30%=45%
Второй и последующие годы: 15%+5%=20%
Второй и последующие годы: 15%+5%=20%
ЭКОНОМИКА ТАЙЛАНДА И РОСТ СПРОСА
Тайский бат показывает высокую стабильность по отношению к доллару США. По официальным данным курс тайского бата к доллару вырос на 4.73% за 2024 г.
- стабильная валюта
- низкая инфляция
- отсутствует безработица
- рост цен на аренду и покупку
- рост турпотока
Таким образом в 2024 году мой доход в долларах США вырос еще на 5% за счет улучшения курса. По сравнению с прошлым годом цены на аренду в районе пляжа Бангтао выросли на 20%. С большой долей вероятности эта тенденция продолжится в 2025 и последующих годах.
По данным статистики Международного аэропорта Пхукета в 2024 году остров обновляет исторический рекорд по турпотоку.
Иностранные прибытия за 1–21 декабря 2024 года:
Как видите, нынешние показатели превышают не только 2023 год, но и 2019 год (абсолютный максимум туризма до пандемии), и 2013 год (максимум российского турпотока), а также любой другой год.
По данным статистики Международного аэропорта Пхукета в 2024 году остров обновляет исторический рекорд по турпотоку.
Иностранные прибытия за 1–21 декабря 2024 года:
- декабрь 2024: 390 396 человек
- декабрь 2023: 300 421 человек
- декабрь 2019: 365 630 человек
- декабрь 2013: 214 009 человек
Как видите, нынешние показатели превышают не только 2023 год, но и 2019 год (абсолютный максимум туризма до пандемии), и 2013 год (максимум российского турпотока), а также любой другой год.
СРАВНЕНИЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ МОИХ ИНВЕСТИЦИЙ В РАЗНЫХ СТРАНАХ
Доход в стабильной валюте 15.71% годовых
Вилла на Пхукете приносит $100.000 в год при вложении $600.000.
Площадь 250м2
Площадь 250м2
Доход в рублях 4,5% годовых
Дом на 1-ой линии водохранилища в Московской области приносит $36.000 в год при вложении $800.000.
Площадь 250м2
Площадь 250м2
Доход в рублях 8% годовых
Коммерческое помещение в Москве (7 минут от метро) приносит $84.000 в год при вложении $1.000.000.
Площадь 352м2
Площадь 352м2
Доход в стабильной валюте 5% годовых
Дом г. Остин, Техас, приносит $30.000 в год при вложении $600.000.
Площадь 240м2
Площадь 240м2
Имея на руках реальные цифры по доходности своих же объектов в других странах могу уверенно заявить, что прибыль от инвестиции в виллы на острове Пхукет и, в частности, в районе пляжа Бангтао, является одной из самых высоких в мире в этом сегменте.
К примеру, мой дом в Техасе при стоимости 600 тысяч долларов, приносит мне $2500 в месяц и соответсвенно $30 тыс. в год. Но, в США очень высокие налоги и с этих денег я плачу более $15 тыс. в качестве налогов и других обязательных расходов.
К примеру, мой дом в Техасе при стоимости 600 тысяч долларов, приносит мне $2500 в месяц и соответсвенно $30 тыс. в год. Но, в США очень высокие налоги и с этих денег я плачу более $15 тыс. в качестве налогов и других обязательных расходов.
Вывод очевиден - несмотря на то, что все объекты имеют хорошую локацию, востребованы и приносят доход, конкурировать по окупаемости и доходности с виллой Trichada на Пхукете они не могут.
Денис Пэн
Частный инвестор в недвижимость
МОЯ РЕКОМЕНДАЦИЯ
На данный момент застройщик Trichada начал строительство нового, шестого по счету своего проекта в очень хорошей локации в 10 минутах езды от пляжа Бангтао. Ссылка на локацию на гугл картах. Строительство уже началось и закончится в сентябре 2026 года.
Поселок на май 2025 года
Поселок на май 2025 года
СКИДКА 1 МИЛЛИОН БАТОВ
Я планирую купить в этом проекте еще одну виллу и застройщик предлагает мне уникальную скидку в размере 1 млн. батов от прайса. Таким образом сейчас есть возможность купить виллу Trichada по цене чуть более 19 млн. батов.
Я готов поделится с вами этими уникальными условиями и приобрести виллу со скидкой 1 млн. батов для вас.
Строительство виллы займет 16 месяцев с момента внесения первого платежа. Таким образом, при подписании договора сейчас, вы получите свою виллу в сентябре 2026 года. А это значит, что успеете подготовится и начать сдавать ее на высокий сезон 26-27 года
Я готов поделится с вами этими уникальными условиями и приобрести виллу со скидкой 1 млн. батов для вас.
Строительство виллы займет 16 месяцев с момента внесения первого платежа. Таким образом, при подписании договора сейчас, вы получите свою виллу в сентябре 2026 года. А это значит, что успеете подготовится и начать сдавать ее на высокий сезон 26-27 года
ПОДЕЛЮСЬ С ВАМИ ПРАКТИЧЕСКИМ ОПЫТОМ
Я помогу вам внести необходимые изменения, чтобы вилла была максимально приспособлена для сдачи в краткосрочную аренду и имела высокую привлекательность на площадках для аренды недвижимости.
За год эксплуатации виллы Trichada я подготовил целый список требований, которые необходимо выполнять - начиная с выбора участка, внесения изменений на всех этапах строительства и заканчивая выбором мебели и других предметов. Без этих знаний будет сложно получить результат, которого добился я.
За год эксплуатации виллы Trichada я подготовил целый список требований, которые необходимо выполнять - начиная с выбора участка, внесения изменений на всех этапах строительства и заканчивая выбором мебели и других предметов. Без этих знаний будет сложно получить результат, которого добился я.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ И ПРОЗРАЧНОСТЬ РАБОТЫ
Для того, чтобы вилла из обычного дома стала инвестицией, надо чтобы она приносила стабильный и высокий доход. В противном случае это просто стены, в которых можно жить, или пассив, сохраняющий капитал. Но это не инвестиции.
За годы работы со своими объектами я получил практический опыт управления арендой вилл. Основываясь на этом опыте, я пришел к выводу, что выбор недвижимости, процесс покупки (включая доработки на этапе строительства) и управление объектом должны осуществляться одним лицом, а именно тем, кто будет управлять этой недвижимостью и зарабатывать деньги для собственника.
Потому что только тот, кому предстоит нести ответственность перед собственником за доход с объекта, будет взвешивать все детали выбора и покупки, дополнительные расходы, а также требовательно относиться к застройщику, в том числе в постпродажный гарантийный период. Мой опыт вложения личного капитала является уникальным и я точно знаю, что готов взять на себя ответственность управления еще несколькими объектами.
Я сделал работу своей управляющей компании максимально прозрачной. Значительной выгодой в работе со мной является то, что я направляю денежные средства от аренды объекта напрямую на счета собственника, который в свою очередь убедившись в верности расчетов, выплачивает мне комиссию и средства на закупку расходников.
Такая схема работы позволяет собственнику иметь больше контроля и меньше стресса от несогласованных расходов. Другие управляющие компании на Пхукете берут 30-40% за управление и плюс требуют 10-20% с расходов на виллу. Это когда покупается что-то на виллу (мебель расходники и т.д.), а управляющая берет комиссию с суммы этих
расходов. В том числе, дополнительная оплата потребуется и когда надо что- то отремонтировать. Например, они приглашают сантехника, он выставляет счет на 1000 батов, а вы должны оплатить еще 20% сверху за то, что они организовали и проконтролировали ремонт.
Такой заработок мотивирует управляющие компании увеличивать расходы и количество визитов ремонтников.
Коротко выразить разницу между моей и другими управляющими компаниями можно следующим сравнением:
За годы работы со своими объектами я получил практический опыт управления арендой вилл. Основываясь на этом опыте, я пришел к выводу, что выбор недвижимости, процесс покупки (включая доработки на этапе строительства) и управление объектом должны осуществляться одним лицом, а именно тем, кто будет управлять этой недвижимостью и зарабатывать деньги для собственника.
Потому что только тот, кому предстоит нести ответственность перед собственником за доход с объекта, будет взвешивать все детали выбора и покупки, дополнительные расходы, а также требовательно относиться к застройщику, в том числе в постпродажный гарантийный период. Мой опыт вложения личного капитала является уникальным и я точно знаю, что готов взять на себя ответственность управления еще несколькими объектами.
Я сделал работу своей управляющей компании максимально прозрачной. Значительной выгодой в работе со мной является то, что я направляю денежные средства от аренды объекта напрямую на счета собственника, который в свою очередь убедившись в верности расчетов, выплачивает мне комиссию и средства на закупку расходников.
Такая схема работы позволяет собственнику иметь больше контроля и меньше стресса от несогласованных расходов. Другие управляющие компании на Пхукете берут 30-40% за управление и плюс требуют 10-20% с расходов на виллу. Это когда покупается что-то на виллу (мебель расходники и т.д.), а управляющая берет комиссию с суммы этих
расходов. В том числе, дополнительная оплата потребуется и когда надо что- то отремонтировать. Например, они приглашают сантехника, он выставляет счет на 1000 батов, а вы должны оплатить еще 20% сверху за то, что они организовали и проконтролировали ремонт.
Такой заработок мотивирует управляющие компании увеличивать расходы и количество визитов ремонтников.
Коротко выразить разницу между моей и другими управляющими компаниями можно следующим сравнением:
В услуги моей компании входит полный цикл управления недвижимостью, который можно разделить на два основных направления:
1. Поддержание виллы в работоспособном состоянии (уборка, ремонт, стирка, оплата всех расходов, закупка расходных материалы,);
2. Продажи и привлечение клиентов (создание фото и видео-контента, размещение объекта на всех площадках по аренде недвижимости в краткосрочную аренду, настройка цен и конкурентоспособности, продвижение и реклама, размещение объекта у агентов недвижимости на острове, работа с запросами, работа с отзывами и формирование благоприятного имиджа объекта, заселение и выселение гостей, расчеты с гостями, оптимизация налоговых платежей и пр.)
Весь этот сервис я обеспечиваю силами своей небольшой семейной компании, что позволяет нам предложить невысокую стоимость своих услуг, но, при этом, высокий уровень ответственности, основанный на личном опыте и индивидуальном гибком подходе.
2. Продажи и привлечение клиентов (создание фото и видео-контента, размещение объекта на всех площадках по аренде недвижимости в краткосрочную аренду, настройка цен и конкурентоспособности, продвижение и реклама, размещение объекта у агентов недвижимости на острове, работа с запросами, работа с отзывами и формирование благоприятного имиджа объекта, заселение и выселение гостей, расчеты с гостями, оптимизация налоговых платежей и пр.)
Весь этот сервис я обеспечиваю силами своей небольшой семейной компании, что позволяет нам предложить невысокую стоимость своих услуг, но, при этом, высокий уровень ответственности, основанный на личном опыте и индивидуальном гибком подходе.
Я предлагаю вам воспользоваться моим опытом, знаниями и передать свою виллу в управление моей компании.
Денис Пэн
Частный инвестор в недвижимость
Обсудить с Денисом инвестиции в недвижимость на Пхукете
Оставьте нужную информацию и он свяжется с вами
МОЙ РЕЙТИНГ НА ПЛОЩАДКАХ
Помимо прямой финансовой выгоды, я также зарекомендовал себя как "Супер хозяин" на Airbnb и "Топовый хозяин" на Agoda. Моя вилла Trichada получила десятки пятизвездочных отзывов.
Своей активной работой я заложил фундамент для дохода моих будущих партнеров, ведь их недвижимость будет управляться под моими аккаунтами, что даст возможность использовать мою отличную репутацию для продвижения ваших объектов с самого начала.
Своей активной работой я заложил фундамент для дохода моих будущих партнеров, ведь их недвижимость будет управляться под моими аккаунтами, что даст возможность использовать мою отличную репутацию для продвижения ваших объектов с самого начала.
Уменее работать с большим количеством каналов продаж и в частности с площадками типа Airbnb позволяет сделать доход от аренды стабильным в течении года. Сдать хорошую виллу в высокий сезон не составляет труда, а вот иметь стабильную высокую загрузку в течении низкого сезона является главным критерием оценки профессиональной управляющей компании. С апреля по декабрь, а именно 9 месяцев в году , 90% заказов в этот период мы получаем с площадок и готовы сразу подключить вашу виллу к этому потоку.